By Marina Sousa 
O Plano Diretor de São Paulo conseguiu, de fato, impulsionar o aumento da densidade construída nas Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs). No entanto, essa expansão não se traduziu uniformemente em maior acesso à moradia e tampouco conseguiu mitigar as desigualdades territoriais existentes na capital paulista. Esta é a principal conclusão de uma pesquisa da Escola Politécnica da USP, que se debruçou sobre os impactos do zoneamento na evolução morfológica e socioeconômica da cidade.
As ZEUs, conforme explica Jefferson Galvão Chubba, autor do estudo, são áreas estrategicamente demarcadas pelo Plano Diretor com o propósito de fomentar o adensamento tanto construtivo quanto populacional. Essas zonas estão localizadas ao longo dos principais corredores de transporte público, como estações de metrô, trem e linhas de ônibus, visando otimizar a infraestrutura e a mobilidade urbana.
A metodologia empregada pelo pesquisador para mensurar os efeitos dessa política urbana foi comparativa. Chubba analisou áreas que foram incluídas nas ZEUs e as confrontou com regiões semelhantes da cidade que não receberam esse tipo de zoneamento. Essa abordagem permitiu estimar a evolução que essas áreas teriam tido na ausência das ZEUs, revelando a real diferença causada pela implementação da política. O foco da análise recaiu sobre aspectos morfológicos, como o coeficiente de aproveitamento e a taxa de ocupação, complementados por dados populacionais e socioeconômicos.
Crescimento Desigual e as Forças do Mercado
Apesar de um crescimento geral da densidade construída nas áreas beneficiadas pelas ZEUs, a análise regional do estudo da USP evidencia disparidades significativas. Jefferson Chubba destaca que alguns locais, geralmente já valorizados e próximos ao centro, atraíram mais investimentos e experimentaram um crescimento mais acentuado do que outros. A dinâmica do mercado imobiliário, e não necessariamente o objetivo de promover uma cidade mais inclusiva, parece ter sido o principal vetor desse desenvolvimento.
Um exemplo notório citado pelo pesquisador é a região do Tatuapé. Embora ambos os lados da Linha Vermelha do metrô estivessem sob a influência das ZEUs, observou-se um desenvolvimento distinto: enquanto uma área passou por uma forte valorização e concentrou empreendimentos de alto padrão, a outra seguiu um padrão de desenvolvimento diferente, reforçando a ideia de que o crescimento acompanhou as tendências de mercado, e não uma distribuição equitativa.
O Fenômeno da “Cidade Oca”: Mais Prédios, Menos Moradores?
Outro ponto crítico levantado pela pesquisa é o que Jefferson Chubba denomina de “cidade oca”. Mesmo com o estímulo à construção de novos empreendimentos nas ZEUs, isso não se traduziu, necessariamente, em um aumento proporcional do número de moradores nessas regiões. O estudo sugere que uma parcela considerável desses imóveis pode permanecer desocupada ou ser destinada a aluguéis de curta temporada, como os oferecidos por plataformas digitais.
Além disso, os elevados preços dos imóveis nessas áreas dificultam o acesso à moradia para grande parte da população. Esse cenário limita drasticamente o potencial do Plano Diretor e das ZEUs em cumprir um de seus objetivos primordiais: reduzir as desigualdades sociais e territoriais e ampliar o acesso à habitação digna em São Paulo.
Fonte: jornal.usp.br