By Marina Sousa 
A recente revisão da Lei de Uso e Ocupação do Solo de São Paulo, em 2024, marcou um ponto de inflexão significativo na política urbana da cidade. Com ela, o território classificado como verticalizável foi expandido para impressionantes 74,6 milhões de metros quadrados. Considerando o coeficiente máximo de 4, o potencial teórico de transformação urbana se aproxima de 298 milhões de metros quadrados de área computável. Este número, segundo Ivan Maglio, coorientador no Doutorado Profissional em Ambiente, Saúde e Sustentabilidade da Faculdade de Saúde Pública da USP, não representa uma projeção imediata de construção, mas sim uma “capacidade normativa instalada” – um vasto estoque regulatório que redefine, de forma estrutural, as possibilidades futuras de desenvolvimento territorial.
O conceito de estoque regulatório é fundamental para entender a política urbana paulistana na última década. Ele se refere ao volume de potencial construtivo juridicamente autorizado pelo município, independentemente de sua materialização imediata. Maglio explica que esse estoque funciona como uma reserva estratégica para a transformação urbana, um ativo fundiário que antecipa valorização, um vetor de reorganização do investimento imobiliário e um condicionante estrutural para a demanda futura de infraestrutura. Entre 2016 e 2026, esse estoque cresceu progressivamente, mas sem uma avaliação cumulativa de seus efeitos territoriais na mesma escala.
A Cumulatividade da Expansão Normativa Sem Avaliação
O debate público muitas vezes trata a revisão de 2024 como um evento isolado. Contudo, Maglio enfatiza que o ponto crítico reside na cumulatividade da expansão normativa ao longo da década. Desde 2016, o município tem ampliado sucessivamente a capacidade de verticalização em eixos estruturantes, consolidando coeficientes elevados e expandindo os perímetros das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU). A revisão de 2024 apenas aprofundou essa trajetória, redistribuindo e ampliando ainda mais o potencial construtivo.
A questão não é o princípio do adensamento orientado ao transporte, amplamente reconhecido na literatura urbanística. O problema reside na ausência de uma modelagem sistêmica que articule a densidade normativa com a capacidade de drenagem por sub-bacia hidrográfica, a disponibilidade hídrica, a infraestrutura de esgotamento sanitário, a demanda energética, o microclima urbano e a vulnerabilidade climática territorializada. Em suma: a expansão normativa foi cumulativa, mas a avaliação de impactos, não.
Zoneamento como Política Climática: O Risco Sistêmico
A noção de capacidade de suporte urbana deve ser compreendida de forma integrada, segundo o especialista. Não se trata apenas da existência de infraestrutura instalada, mas da compatibilidade entre a intensidade de transformação permitida, os limites físicos do território, a resiliência climática e a capacidade institucional de monitoramento. Em um contexto de eventos extremos cada vez mais frequentes, a impermeabilização adicional decorrente da verticalização intensiva altera picos de escoamento, microclimas locais e a demanda por energia. Sem uma avaliação ambiental estratégica cumulativa, o risco deixa de ser pontual e passa a ser sistêmico.
Maglio argumenta que o zoneamento deixou de ser um instrumento exclusivamente urbanístico para se tornar um instrumento de política climática. Ao autorizar maior intensidade construtiva, o município define padrões futuros de consumo energético, mobilidade, emissões indiretas, exposição a ilhas de calor e a distribuição territorial de risco. A governança climática contemporânea exige coerência vertical (entre município-estado-união) e horizontal (entre política urbana-ambiental-energética), e a expansão do estoque construtivo regulatório precisa dialogar com as metas de adaptação e mitigação climática.
A Judicialização e o Chamado à Coerência Sistêmica
A decisão liminar proferida em 2026, que questiona aspectos do zoneamento, não deve ser interpretada como uma oposição ao desenvolvimento urbano. Ela representa, na visão de Maglio, um sinal institucional de tensão entre a expansão normativa e a fundamentação técnica cumulativa. A judicialização emerge quando há um descompasso entre a escala da transformação autorizada, a robustez da avaliação ambiental e a demonstração de compatibilidade infraestrutural. A liminar evidencia que a discussão ultrapassou o campo ideológico e ingressou no campo da coerência sistêmica.
A cidade de São Paulo não enfrenta um problema episódico de 2024, mas o desafio de revisar uma década de expansão regulatória progressiva. A questão central não é quanto a cidade pode crescer, mas sob quais parâmetros técnicos e limites físicos esse crescimento pode ocorrer. O planejamento urbano responsável exige avaliação ambiental estratégica cumulativa, modelagem territorializada por sub-bacia, vinculação entre ampliação normativa e investimentos infraestruturais, além de monitoramento contínuo de indicadores climáticos e hidrológicos. A década de 2016-2026 redefiniu a escala da capacidade normativa de transformação urbana de São Paulo. O próximo ciclo, conclui Maglio, exigirá redefinir a qualidade dessa transformação, com o futuro da cidade dependendo menos do volume autorizado e mais da coerência entre regulação, infraestrutura e resiliência climática.
Fonte: jornal.usp.br