By Marina Sousa 
A reforma tributária traz mudanças significativas para o mercado imobiliário, especialmente para proprietários de imóveis que os mantêm alugados. Embora a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) não seja alterada diretamente, novas medidas fiscais redefinem o regime jurídico do aluguel, impactando contratos, deveres de proprietários e inquilinos, e introduzindo uma nova faixa de tributação para grandes locadores.
André Mendes Moreira, professor da Faculdade de Direito da USP, explica as novas diretrizes. Segundo ele, as mudanças são ‘medidas extras’ que vão gerar transformações no regime jurídico do aluguel, cuja base legal permanece a lei de 1991, com suas modificações posteriores.
Cadastro Imobiliário Brasileiro: O ‘CPF do Imóvel’
Uma das inovações mais relevantes é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Moreira descreve o CIB como uma espécie de ‘CPF do imóvel’, um sistema unificado de dados que permitirá à Receita Federal compartilhar informações com estados e municípios. Esse cadastro detalhará características do imóvel, como localização, ocupantes e valor, facilitando a fiscalização do pagamento de aluguéis.
Nova Tributação para Donos de Imóveis: O IBS
A principal mudança reside na tributação. Atualmente, locatários pessoa física que recebem aluguéis declaram esses valores no Imposto de Renda, sujeitando-se a uma alíquota de até 27,5% para rendas anuais acima de R$ 120 mil. Com a reforma, novas regras são adicionadas:
- Se o aluguel mensal superar R$ 24 mil, ou
- Se o aluguel mensal superar R$ 20 mil e for oriundo de mais de três imóveis.
Nesses casos, a pessoa física terá que pagar o Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS), com uma alíquota estimada em 8%. Somando-se ao Imposto de Renda, a alíquota total pode chegar a 35,5%.
“Trata-se de um aumento na tributação do aluguel, que, evidentemente, vai impactar o preço do próprio aluguel para o inquilino. A tendência é que haja uma elevação do custo de locação do imóvel devido ao IBS”, afirma Moreira.
Impacto em Aluguéis de Curta Temporada e Implementação
Proprietários de pequenos apartamentos alugados por curta temporada, como os operados via plataformas como Airbnb, também serão afetados. A atividade será equiparada à de hotéis, e o IBS incidirá com uma alíquota aproximada de 12%.
A nova tributação será implementada de forma gradual, iniciando parcialmente em 2027 e atingindo sua plena vigência em 2033.
Como Evitar uma Alíquota Maior: A Holding Patrimonial
Para aqueles com renda mensal de aluguel elevada (por exemplo, R$ 40 mil/mês), o professor Moreira aponta uma estratégia para diminuir a carga tributária: a criação de uma holding patrimonial. Essa estrutura jurídica recebe os imóveis da pessoa física, tornando-se a proprietária.
Nesse cenário, o IBS ainda será devido (8% ou 12%), mas haverá um ganho significativo no Imposto de Renda. A alíquota para pessoas jurídicas varia entre 11,5% e 15%, diferentemente dos 27,5% aplicados à pessoa física. “Em vez de ter uma alíquota nominal de 35,5%, a alíquota nominal será de aproximadamente 21%. Trata-se de um ganho tributário muito relevante se esses imóveis pertencerem a uma holding patrimonial, que passará a realizar o aluguel”, conclui Moreira.
Fonte: jornal.usp.br